Тема3. оценка недвижимости методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж (МСП) иначе называется рыночный метод, метод рыночной информации. Данный метод является наиболее распространенным методом оценки недвижимости. Сущность метода: стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

Трудности применения:

1. Не существует даже 2-х абсолютно одинаковых объектов недвижимости (пример расхождений – список корректировок).

2. Необходимость принимать в расчет сделки соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые повлияли рыночные факторы.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов МСП позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Также считается, что наиболее достоверные результаты МСП дает при оценке некоммерческой недвижимости, то есть могоквартирных и индивидуальных жилых домов, приусадебных участков и т.д.

Обобщенно область применения методов определения рыночной стоимости для разных типов недвижимости можно разграничить:

3.1 Последовательность применения МСП

Заключается в последовательном выполнении следующих шагов:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Выбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки (выбора элементов корректировки) их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.

4. Привидение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Определение рыночной стоимости недвижимости с помощью МСП заключается в отыскании стоимости путем сопоставления с ценами продаж объектов похожих на оцениваемый объект с учетом внесения поправок на имеющиеся у них отличия:

Vмсп = SP ± ?SP,

где SP – действительная цена продажи аналога;

?SP – суммарные корректировки.

3.2 Выбор единиц сравнения

Естественно, если объекты сравнения будут отличаться, поэтому сравниваться будут общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения.

При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения:

1. Цена за единицу площади: га, сотку, м2

2. Цена за фронтальную единицу длины вдоль дороги (обычно используется для земель коммерческого назначения). В этом случае предусматривается определенный норматив глубины участка

3. Цена за весь участок (используется при анализе участка с аналогичными размерами и формой).

При анализе застроенного участка используются следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 м2 общей площади здания или сооружения, но не учитывается в достаточной степени потребительские свойства собственности.

2. Цена за 1 м2 чистой площади здания или сооружения подлежащего сдаче в аренду, но не учитывает площади лифтов, коридоров.

3. Цена за 1 м2 здания без учета стоимости земли, получается путем вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности на общую площадь здания.

4. Цена за комнату/ квартиру, имеет смысл, если есть четкое определение «комнаты».

5. Цена за один кубометр

6. Цена за единицу приносящую доход, для доходной недвижимости.

3.3 Выбор элементов сравнения

Элементами сравнения называют характеристики объекта недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Для выделения элементов от которых зависит стоимость необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектами оценки требуется выполнить корректировки цен продаж объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. Корректировка может применяться как к общей цене, так и к цене за единицу сравнения.

В оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

1. Права собственности на недвижимость

2. Условия финансирования сделки

3. Условия продажи

4. Состояние рынка

5. Местоположение

6. Физические характеристики

7. Использование

8. Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью

Необязательные элементы можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия и др.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

3.4 Анализ и корректировка элементов сравнения.

Права собственности на недвижимость.В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Обычной практикой является продажа собственности вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платы при определении стоимости называют корректировкой на права собственности.

В данной корректировке исходным является положение о том, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Величину корректировки на права собственности определяют двумя способами:

1. Прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платы.

2. Дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды.

Метод капитализации основан на предположении о бессрочной аренде. Пример: требуется оценить полное право собственности офисного здания. Исследование рынка показывает, что недавно было продано аналогичное офисное здание, которое на момент продажи было полностью сдано в аренду по долгосрочным договорам.

Контрактная арендная плата – 28 ед. За 1 м2

Рыночная арендная плата – 30 ед. За 1 м2

Арендная площадь продаваемого здания – 3000 м2

Общий коэффициент капитализации на рынке – 10%

Коэффициент незанятости – 5%

Расходы на управление – 3% от действующего валового дохода.

Для определения величины корректировки разница в арендной плате с учетом незанятости и расходов на управление умножается на арендованную площадь, и результат капитализируется общим коэффициентом капитализации.

Разница между рыночной и контрактной – 2;

2*0,05=1,9 , где 0,05 – незанятость;

1,9*0,03=1,84 , где 0,03 – доля управленческих расходов;

1,84*3000=5520 – сумма ежегодных потерь

5520/0,1= «+»55200 – величина корректировки.

Если бы контрактная арендная плата была бы выше рыночной, то корректировка была бы со знаком «-».

Дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды. В объекте сравнения договора аренды заканчиваются через 10 лет. Рыночная норма дисконтирования арендных платежей составляет – 12%., коэффициент настоящей стоимости единичного аннуитета = 5,65022

5520*5,65022=30692 – величина корректировки

Применение общего коэффициента капитализации в предположении бессрочной аренды неоправданно завышена величина корректировки.

Корректировка на условия финансирования.Одной из наиболее вероятных причин отличия стоимостей нескольких проданных объектов с одинаковыми характеристиками является различие в условиях финансирования сделок. Покупатель может согласиться на большую цену продажи, получая при этом кредит от продавца со ставкой кредита ниже рыночной. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей. При этом обычно корректировки на условия продажи и условия финансирования объединяются. Основные варианты следующие:

• Наиболее распространенным условием сделки является случай, когда продавец выплачивает проценты от суммы кредита, которые кредитор требует для предоставления кредита. В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину процентов в денежном выражении.
• Финансирование сделки самим продавцом — т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита. В этом случае можно применить дисконтирование денежных потоков по рыночной норме процентов. В случае, когда ипотечный кредит предоставлен под процентную ставку ниже рыночной, его настоящая стоимость определяется путем дисконтирования ежемесячных платежей по рыночной процентной ставке в течение срока кредита. Т.е. есть величина кредита и сначала оценщик определяет ежемесячный платеж при контрактной процентной ставке, а потом определяет их настоящую стоимость по рыночной, и чтобы получить скорректированную стоимость объекта, складывает с собственным капиталом.

Пример: Пусть в качестве сравнимой выбрана продажа подобного объекта за 150тыс. Причем 50тыс были уплачены сразу, а под остальные 100тыс продавец дал ипотечный кредит сроком на 20 лет под 10% годовых. В тоже время рын норма %=12% годовых. Тогда:

Другой способ получить скорректированную цену продажи заключается в делении месячного платежа при контрактной норме процента на месячный платеж при рыночной норме и умножении результата на величину кредита.

Пример:

Фундаментальный анализ: Доходный подход

Похожие статьи:

• Тема 1.2 оценка и учет основных фондов
• Тема 2.1 методы оценки инвестиционных проектов .
• Ii. оценка стоимости недвижимости затратным подходом