Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нём улучшений за вычетом накопленного износа (формулы 11.2; 11.3; 11, 4).
Сзп = Сз + ПСВ(ПСЗ) — ?Изноc, (2)
где Сзп — стоимость объекта недвижимости, определённая затратным подходом, тыс. руб.;
Сз — цена земли, тыс. руб.
ПСВ(ПСЗ) — полная стоимость воспроизводства (полная стоимость замещения) строения, тыс. руб.;
?Износ — накопленный износ строения, тыс. руб.
Этапы расчёта стоимости объекта затратным подходом:
1) определение стоимости земельного участка по формуле:
Сз = S*Цз, (3)
где S — площадь земельного участка, м2;
Цз — цена земли, тыс. руб. /м2.
Для определения площади земли требуется схематично начертить расположение здания на земельном участке с указанием размеров нежилого помещения (соответствующих S) и земельного участка (плюс 2 метра от кромки здания). Цена земли в данной курсовой работе принимается равной 500 руб./м2.
2) определение полной стоимости воспроизводства (ПСВ)
При определении стоимости нового строительства улучшений (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30 %,, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:
- кирпичных 10 000 руб./м2;
- крупнопанельных 10 500 руб./м2.
Рассмотрим расчёт ПСВ на примере здания учебного заведения. Пусть имеется кирпичное помещение, площадь которого составляет 20 м2, тогда
ПСВ=20*10 000 + 20*10 000*0,3 — 260 000 руб.
3) определение накопленного износа по следующей формуле:
?Износ = Иф +Ифункц. + Ивн. (4)
где Иф — физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.:
Ифункц. — функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;
Ивн — внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.
Физический износ — это потеря стоимости объекта за счёт физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.
Функциональный износ — это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).
Внешний (экономический) износ — потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).
Оцениваемая недвижимость — достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в табл. 5
Таблица 5
Физический износ конструктивных элементов здания
| № н/п | Конструктивные элементы здания | Удельный вес*, % | Износ, % |
| Фундамент | |||
| Стены и перегородки | |||
| Перекрытия | |||
| Кровля | |||
| Полы | |||
| Проёмы | |||
| Отделочные работы | 10,5 | ||
| Инженерное оборудование | |||
| Прочие работы | |||
| ИТОГО: | — |
* Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со сборником 32 Укрупненных показателей восстановительной стоимости, стр. 18, табл. удельных весов в процентах.
Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведённой оценщиком. В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с таблицей 5 по элементам.
Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить табл. 6
Фундаментальный анализ: затратный подход
