Рыночная стоимость рассчитывается без учета налогов и издержек, связанных с куплей-продажей.

2. Стоимость на открытом рынке (Open Market Value) – это наилучшая цена, за которую продажа права собственности была бы совершена безусловно на дату оценки за наличный расчет, при допущениях, что:

a) продавец готов продать;

b) перед датой оценки был достаточный период для должного маркетинга;

c) состояние рынка: уровень стоимостей и другие обстоятельства были на любую раннюю дату обмена теми же, что и на дату оценки;

d) не принимаются во внимание предложения покупателя готового купить объект за любую цену;

e) обе стороны действовали компетентно, расчетливо и без принуждения.

Комментарии к определению:

«Наилучшая цена» — это максимально достижимая цена, которую можно достичь на данном рынке без учета покупателя с особым интересом, это не среднерыночная цена.

Стоимость на открытом рынке включает такие варианты стоимости как «ожидаемая стоимость» в следующих случаях:

ª в случае её альтернативного использования нежели существующее;

ª в случае слияния её с другой собственностью и реализации как совокупной объекта;

ª в случае слияния с другим правом на ту же самую собственность.

Отсюда вытекает, что стоимость на открытом рынке это наилучшая цена достижимая при альтернативном использовании собственности (если она выше цены при существующем использовании). Стоимость при альтернативном использовании определяться с учетом юридических, законодательных и др. обстоятельств, которые могут при этом возникнуть, поэтому оценщик не должен делать нереальных допущений.

«Возможный покупатель с особым интересом» — лицо, для которого собственность имеет особую привлекательность, например, он является:

1. собственником на право на землю;

2. собственником примыкающей собственности;

3. субарендатором.

«за наличный расчет» означает, что цена выражена в денежных знаках, а не в других ценностях (не ассоциировать в безналичным банковский расчетом).

«состояние рынка…что и на дату оценки» — стоимость на открытом рынке отражает текущее состояние рынка, а не прошлое или будущее, а если и относиться к прошлому, то в отчете делается оговорка: «состояние рынка сохраняется до настоящего момента».

Стоимость на открытом рынке и рыночная стоимость по смыслу аналогичные понятия в разных странах используют или 1 или 2 в зависимости от традиций.

3. Стоимость при существующем использовании(Existing Use Value) — мнение о наилучшей цене, за которую продажа права собственности была бы осуществлена безусловно на дату оценки за наличный расчет при допущении, что:

a) – e) — смотри первые 5 допущений для Стоимости на открытом рынке.

f) собственность может быть использована в обозримом будущем только в её существующем использовании (нет альтернативного использования)

g) обеспечено свободное владение для обеспечения продажи всех частей собственности, занимаемой бизнесом.

Стоимость при существующем использовании применяется только (исходя из f и g) при оценке для составления финансовой или бухгалтерской отчетности о имуществе, используемой для ведения бизнеса. При определении стоимости при существующем использовании применяют понятие «текущая стоимость замещения», т.е. это затраты на покупку за наименьшую цену остающегося эксплуатационного потенциала актива на дату балансового отчета, иначе говоря, если бы организация лишилась этой собственности, то эта цена, которую предприятие должно заплатить на рынке для её замещения.

4. Расчетная стоимость реализации (Estimated Realization Value) — мнение о денежной сумме (до вычета расходов по продаже) которую как считает оценщик на дату оценки можно обоснованно считать достижимой в будущей безусловной сделке продажа права собственности при допущениях: см. формулировки для стоимости на открытом рынке. Данное определение по смыслу сходно со стоимостью на открытом рынке за исключением того, что совершение сделки имеет место после даты оценки и от оценщика требуется определить период времени необходимый для организации продажи и получения лучшей цены – период должного маркетинга, но без излишнего продления срока в надежде на подъем цен.

5. Расчетная стоимость ограниченной реализации (Estimated Restricted Realization Value) близкое понятие с расчетной стоимостью реализации, но и совершение сделки произойдет в будущем в момент определенный клиентом и зафиксированный в отчете об оценке, при этом не будет достаточного периода для должного маркетинга.

6. Остаточная стоимость замещения (Depreciated Replacement Cost) — совокупная величина стоимости земли при существующем использовании и общая заменяющая стоимость улучшений на участке, уменьшенная с учетом поправки на возраст, физическое состояние, экономическое и функциональное устаревание. Определяется как стоимость нового строительства -потери стоимости из-за износа +стоимость земли -затраты на освоение этой земли. Остаточная стоимость замещения применяется для оценки специальной собственности, не подлежащей продаже на рынке и соответственно не имеющей рыночного спроса (поэтому мы не может выбрать «стоимость при существующем использовании»).

7. Стоимость аренды на открытом рынке (Open Market Rental Value) — мнения о наилучшей арендной плате за к-рую новая сдача в аренду права собственности была бы совершена на дату оценки при допущениях, что:

© арендодатель готов сдать в аренду;

© перед датой оценки был достаточный период маркетинга;

© условия на рынке аренды на более раннюю дату были теми же как и на дату оценки;

© не учитывается наличие арендатора с особым интересом;

© установленный срок и условия аренды не являются чрезмерно обременительными;

© арендатору не предоставляется никаких особых льгот, за исключение периода для подготовки объекта к использованию;

© обе стороны действовали компетентно расчетливо и непринужденно.

Стоимость аренды на открытом рынке применяется в отношении организации нового договора аренды, а не продления аренды.

8. Расчетная будущая ст-ть аренды (Estimated. Future Rental Value) — мнение в отношении арендной платы получение которой можно обоснованно ожидать достижимой при будущем завершении сделки новой сдачи в аренду объекта собственности.

9. Утилизационная стоимость (Utilized Value) — стоимость собственности без учета стоимости земли, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов строительных элементов и конструкций без дополнительного ремонта и подготовки к продаже. Учитывается с учетом затрат на реализацию.

10. Стоимость для страхования и налогообложения (Insurance Value) — рассчитывается в соответствии по специальным методикам для определения налогооблагаемой базы и стоимости разрушаемых элементов.

11. Инвестиционная стоимость (Investment’s Value) — стоимость собственности для конкретного владельца, который предъявляет свои требования по возврату капитала.

Охранительство или модернизация Будущее экономики сырьевой ренты

Похожие статьи:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector